1º Aluguel de Reabilitação. em detalhe

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Aluguel de reabilitação

Minha equipe e eu concluímos um projeto de reabilitação para uma de nossas unidades de aluguel neste fim de semana. Este projeto foi cosmético, com exceção da Unidade de HVAC. Achamos que isso não é problema (sem gasolina), mas saberemos no final da semana. Este é o primeiro post de reabilitação de aluguel com fotos e custos. Se você quiser saber o que pagamos pelo edifício em detalhes, consulte Compra de imóveis para renda passiva. Com isso dito, vamos mergulhar!

O inquilino original foi herdado do proprietário anterior. Pelo que concluímos, o inquilino mora lá há vários anos e não teve nenhum drama. Depois de comprar o local, notamos que o inquilino estava atrasado no aluguel com bastante frequência. A primeira vez não foi culpa deles. O pessoal do Departamento de Veteranos estragou o cheque dos inquilinos, nos enviou uma carta admitindo a falha e pediu uma extensão em nome dos inquilinos. Fizemos e tudo estava bem.

Depois disso, infelizmente, o inquilino não conseguiu acompanhar os pagamentos do aluguel. Iniciamos o processo de despejo e o resto é história. O que descobrimos foi que o proprietário anterior vendeu um carro ao inquilino. Entre a nota do carro novo e os pagamentos do aluguel, o inquilino mal conseguia gerenciá-los juntos. Eu culpo o proprietário anterior por isso. Eles sabiam melhor do que vender ao inquilino algo que não podiam pagar. Mas de qualquer maneira … tanto faz.

Plano de Reabilitação

Nosso plano era bem simples. Avalie, calcule e execute. Tivemos o depósito de segurança do locatário anterior de $ 880 e queríamos gastar não mais do que $ 5880 para esta reabilitação. O objetivo aqui não era estripar completamente o lugar, como tínhamos a ver com quatro de nossas outras unidades, porque esta estava em muito melhor forma. Só que a unidade não foi atualizada ou limpa adequadamente em alguns anos, exceto um banheiro e um espelho mais recentes.

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A unidade

Nosso passo a passo não foi divertido. Eu acho que a parte mais interessante foi como o lugar estava sujo. O tapete, janelas, portas, tetos e quartos estavam imundos. O inquilino tinha dois cães, por isso tenho certeza de que não ajudou muito. O banheiro era limpo, bem como a pia da cozinha.

No geral, não foi ruim. O trabalho era mais cosmético e não era como se tivéssemos que resolver problemas de estrutura, como vigas de piso (pisos irregulares), encanamento ou eletricidade. Foi um grande alívio, já que estávamos saindo de duas grandes reabilitações complicadas em quase todos os níveis.

Reabilitação. As fotos

Aqui estão algumas das fotos antes / depois da unidade. Você encontrará detalhes e custos depois. Eu não tinha fotos para TUDO, mas elas darão uma boa idéia do que fomos capazes de realizar.

Cozinha

kitchen-before

Cozinha – ANTES DE REABILITAR

Jantar na cozinha - ANTES

Jantar na cozinha – ANTES

Jantar na cozinha - DEPOIS

Jantar na cozinha – DEPOIS

Cozinha - DEPOIS

Cozinha – DEPOIS

Jantar na cozinha - DEPOIS

Jantar na cozinha – DEPOIS

Sala de estar

Sala - ANTES

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Sala – ANTES

Sala - ANTES

Sala – ANTES

Sala - DEPOIS

Sala – DEPOIS

Sala - DEPOIS

Sala – DEPOIS

Quartos de dormir:

Mestre - ANTES

Mestre – ANTES

Mestre - DEPOIS

Mestre – DEPOIS

Mestre - DEPOIS

Mestre – DEPOIS

Quarto - ANTES

Quarto – ANTES

Quarto - ANTES

Quarto – ANTES

Quarto - DEPOIS

Quarto – DEPOIS

Quarto - DEPOIS

Quarto – DEPOIS

Detalhes de custo

  • Pavimentos – $ 494,04
  • Luminárias (ventiladores de teto) – $ 139,94
  • Luzes embutidas (sala e cozinha) – $ 460
  • Persianas – $ 356,02
  • Paint – $ 314,84
  • Misc – $ 307,19
    • moldagem
    • botões, desbotadores, etc.
  • Cozinha
    • Bancadas – $ 422,66
    • Armários – $ 1.364,88
  • Reconstrução de escadaria externa – (incluída na mão-de-obra)
  • Trabalho (para todos – mesmo remoção de cozinha antiga) – $ 2835

Como você pode ver nesses números, examinamos o orçamento em torno de $ 814,57 no entanto, isso foi culpa minha. Adicionei luzes embutidas, novas persianas etc. No geral, não foi ruim.

Linha do tempo e aluguel

O projeto demorou um pouco mais de um mês, mas passamos muito tempo aguardando a entrega da peça na cozinha. Perdemos cerca de 2 meses em aluguel, no entanto, tivemos MUITOS pedidos de nosso portal Cosy.co e pessoas entrando em contato conosco sobre o aluguel durante a reabilitação. A unidade foi alugada antes de ser concluída. É uma coisa boa!

Conclusão

Essa reabilitação foi muito bem e não foi tão complicada quanto as outras de que participamos. Estávamos no orçamento (menos minhas adições) e, como você pode ver nas fotos, há uma diferença notável no espaço de convivência. Em seguida, limparemos a parte externa e eu vou me certificar de publicá-la também.

Para sua informação, BiggerPockets.com tem uma excelente calculadora de reabilitação, se alguém estiver interessado. Não o usamos para este, mas planejamos usá-lo para o próximo. A reabilitação foi gerenciada pela BTDC Properties LLC. Confira!

Felicidades!

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